Расторжение договора долевого участия, заключенного с застройщиком.

Долевое строительство обладает рядом преимуществ. Для застройщика - это возможность получить инвестиции для возведения многоквартирного дома.

Покупателя недвижимости такая сделка привлекает более низкой стоимостью.

Однако при таком соглашении всегда существуют риски. К сожалению 100% гарантии получения квартиры нет, либо результат может не соответствовать вашим ожиданиям. По указанным причинам у дольщиков иногда возникает желание расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги.

Можно выделать четыре основных варианта расторжение договора долевого участия:

1. По соглашению сторон;
2. По инициативе участника долевого строительства;
3. По инициативе застройщика;
4. В судебном порядке.

Итак, рассмотрим каждый случай подробно.

На первый взгляд, расторжение договора долевого участия по соглашению сторон кажется наиболее простым и удобным для сторон. Однако здесь есть некоторые нюансы, на которые следует обратить внимание дольщику.

В том случае, когда стороны смогли договориться и решить все вопросы мирно, то между ними заключается письменное соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве. Это соглашение регистрируется в Росреестре. Основания для расторжения особой роли не играют, так как условием прекращения действия договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.

В этом соглашении о расторжении договора, помимо прочего, стороны указывают условия возврата денежных средств дольщику.

Следует обратить внимание на то, что если договор расторгается дольщиком в одностороннем порядке, то согласно закону ФЗ-214, застройщик обязан вернуть ему не только уплаченные им деньги, но и проценты за пользование деньгами, для физических лиц - в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214).

При этом срок возврата денег ограничен двадцатью рабочими днями. А если застройщик вовремя не вернул дольщику стоимость квартиры с процентами, то застройщик уплачивает дополнительные штрафные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).

Но если ДДУ расторгается по соглашению сторон, то условия возврата денежных средств дольщику определяются именно этим соглашением, а не статьями закона. Этим и пользуются некоторые застройщики, уклоняясь от выплаты процентов и штрафов, и устанавливая невыгодные для дольщика условия возврата денег.

Кроме того, если расчет по ДДУ производился через эскроу-счет, то при расторжении договора требования о выплате процентов к застройщику не применяется, поскольку фактически деньгами дольщика он не пользовался.

Обратите внимание, что, начиная с  01 июля 2019 года при заключении новых договоров ДДУ в новых строительных проектах, каждый застройщик должен привлекать деньги дольщиков только через специальные счета эскроу в уполномоченных банках. 

По инициативе дольщика ДДУ может быть расторгнут:

1. в одностороннем порядке;
2. в судебном порядке. 

Расторгнуть можно только зарегистрированный договор участия в долевом строительстве, и факт его расторжения тоже регистрируется в Росреестре.

Расторгнуть договор можно только до подписания Акта приема-передачи квартиры, иначе после подписания акта, обязательства сторон по договору считаются исполненными, и отказываться от исполнения договора будет уже поздно.

Дольщик имеет право расторгнуть договор долевого участия во внесудебном порядке по следующим основаниям (п.1, ст.9, ФЗ-214):

1. если застройщик задержал установленный в договоре срок передачи квартиры дольщику более, чем на два месяца;
2. если после передачи квартиры дольщику, застройщик не исправляет предъявленные ему недоделки, или не возмещает дольщику расходов на самостоятельное устранение недоделок (как того требует ФЗ-214);
3. если Застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству квартиры и/или дома в целом (п.3, ст.7, ФЗ-214 – о гарантиях качества);
4. если в самом договоре установлены дополнительные основания для его одностороннего расторжения.

При изложенных обстоятельствах дольщику достаточно просто отправить застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия (уведомление о расторжении договора) заказным письмом с описью вложения. После этого договор считается расторгнутым.

Дольщик может потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке по следующим основаниям (пп.1.1, ст.9, ФЗ-214):

1. если стройка остановлена совсем или приостановлена на время, и при этом становится очевидным, что застройщик уже не сможет сдать дом и передать квартиру дольщику в заявленный срок;
2. если застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе строительства дома, в частности, изменил общую площадь квартиры более, чем на 5%;
3. если застройщик изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
4. если в самом договоре установлены дополнительные основания для его расторжения в судебном порядке.

Дольщик имеет право расторгнуть договор долевого участия, обратившись в суд как при наличии прямо предусмотренных для этого оснований, так и во всех остальных случаях, когда он хочет выйти из договора, но не может решить этот вопрос с застройщиком.

При наличии вышеперечисленных оснований, дольщик может обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика (ст.28, ГПК РФ).

В этом заявлении нужно указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами), и компенсации убытков (если убытки имели место).

Если суд удовлетворяет иск дольщика, то застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу судебного акта.

В случае бездействия застройщика дольщику необходимо обратится в службу судебных приставов (по месту нахождения застройщика) для возбуждения исполнительного производства.

Инициатором расторжения договора долевого участия может быть не только дольщик, но и застройщик.

Основания для такого расторжения следующие:

- просрочка выплаты стоимости квартиры на срок больше, чем 2 календарных месяца, как в случае разового погашения, так и при установленном графике систематических выплат.

- нарушение дольщиком графика выплат более 3 раз в течение 1 года.

Таким образом, главная причина расторжения ДДУ в данном случае – это нарушение сроков выплат со стороны дольщика.

Должнику направляется уведомление о расторжении договора долевого участия и предоставляется 30 дней на погашение задолженности.

По истечение этого времени, действие договора прекращается.

Обратившись к услугам профессиональных юристов АК «Остров правосудия» Вы можете рассчитывать на квалифицированную помощь в разрешении спора с застройщиком в краткие сроки.