Взыскание неустойки по ДДУ за нарушение сроков сдачи объекта

В соответствии с п. 2 Статья 6 ФЗ-214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов:

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку  (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка  (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Неустойку необходимо считать, начиная со дня, следующего за датой, указанной застройщиком для передачи объекта дольщику по акту приема-передачи. 

Порядок действий, если застройщик нарушил срок сдачи дома.

Весьма распространенная ситуация – нарушение застройщиком  предусмотренного Договором долевого участия срока сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику.

В таком случае застройщик  по требованию дольщика  обязан выплатить ему неустойку.

При этом нужно иметь в виду, что застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания акта приема-передачи.

 Юридически значимым является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока влечет применение неустойки (пени) к застройщику.

Досудебная претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи дома.

Многие задаются вопросом: обязательно ли подавать застройщику досудебную претензию?

В самом тексе Договора долевого участия может быть предусмотрен претензионный порядок, тогда сразу обращаться в суд нельзя. Вначале нужно направить претензию застройщику. Потом дождаться письменного ответа от застройщика или выждать истечение срока ответа на претензию. Только после этого можно обращаться в суд с исковым заявлением, к которому в обязательном порядке приложить копию направленной претензии и доказательства ее получения.

Если в договоре участия в долевом строительстве не закреплен претензионный порядок – можно сразу обращаться в суд.

НО! ВАЖНО ЗНАТЬ, что претензия дает 2 неоспоримых плюса для дольщика:

1. Есть шанс, что ваши требования строительная компания удовлетворит без суда. Такое бывает крайне редко, но все же бывает.
2. Велика вероятность, что застройщик проигнорирует ваши требования или ответит отказом, тогда если вы выиграете суд, то имеете право дополнительно требовать штраф в размере 50% от присужденной денежной суммы за отказ удовлетворить ваши требования в досудебном порядке по Закону «О защите прав потребителя».
   А это могут быть очень хорошие деньги.
   Соответственно, если вы сразу обратитесь в суд без претензии – то лишаетесь права получить эту сумму.

Когда и как правильно подать претензию застройщику о просрочке передачи квартиры?

Предъявить претензию застройщику можно как до подписания Акта приема- передачи (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока).

Претензия Застройщику с требованием о выплате неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения (которые потом будут служить доказательством в суде о направлении досудебной претензии застройщику).

При этом нужно понимать, что неправильно и необоснованно составленная досудебная претензия застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы. Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к юристам, специализирующимся на взыскании неустойки с застройщика.

Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку передачи квартиры/нежилого помещения по ДДУ в судебном порядке?

В какой суд подавать исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика?

После направления застройщику письменной претензии с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры нужно дождаться ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии).

Далее необходимо грамотно составить и подать исковое заявление в суд по правилам ст. 131 ГПК, ст. 132 ГПК РФ с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с застройщика сумм.

Вместе с получением неустойки от застройщика за задержку сдачи объекта долевого строительства, дольщик может заявлять также следующие требования: 

- возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);

- компенсации морального вреда;

- штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;

- возмещение судебных расходов, в том числе на возмещение расходов на оплату юридических услуг, представительство в суде. 

Дольщик – физическое лицо может взыскать неустойку:

- в суде общей юрисдикции, – как потребитель;

- в арбитражном суде, – уступив право требования юридическому лицу или ИП.

Взыскивая неустойку через суд общей юрисдикции, дольщик, как потребитель, имеет право выбрать подсудность:

- по месту регистрации фирмы застройщика;

- по адресу нахождения строящегося объекта;

- по месту жительства дольщика.

Суд рассматривает дело и по результатам рассмотрения выносит решение, которое вступает в силу по истечении 30 дней с момента составления судом мотивированного решения.

Далее необходимо получить на руки решение суда, с отметкой о вступлении в силу и исполнительный лист.

После получения исполнительного листа можно обращаться напрямую в банк, где обслуживаются счета застройщика, либо в службу судебных приставов.

Судебная практика такова, что большинство исковых требований дольщиков к застройщикам о выплате неустойки за задержку сдачи дома и передачи квартиры согласно условиям ДДУ – удовлетворяются (полностью или частично).

При этом стоит учитывать, что суд имеет право уменьшить размер неустойки (в соответствии со ст.333, ГК РФ), если посчитает, что она несоразмерна последствиям нарушения Договора долевого участия в строительстве.

Неисполнение обязательств по договору в виде нарушения сроков сдачи квартиры, безусловно, является нарушением прав участника долевого строительства. При этом действующее законодательство предоставляет массу различных инструментов для защиты и восстановления нарушенных прав. Однако отсутствие у участников долевого строительства достаточных знаний в области права не позволяет им сполна воспользоваться предоставленными возможностями,

Чтобы грамотно оформить судебный иск, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужна юридическая практика ведения подобных дел.

Поэтому, если Вы намерены получить максимальную сумму, то целесообразно обратиться к профессиональному юристу, тем более расходы на оплату его услуг суд взыщет с ответчика (застройщика).

Юристы АК «Остров правосудия» имеют обширный опыт успешного взыскания с недобросовестных застройщиков неустойки за просрочку сдачи квартиры и готовы ответить на все возникшие у Вас вопросы по телефону или в офисе компании.